«Даже на старт проектов «Самолет» кредиты не берет»

Статья опубликована в № 4614 от 23.07.2018 под заголовком: Игорь Евтушевский: Даже на старт проектов «Самолет» кредиты не берет

Совладелец группы «Самолет» рассказывает, как за несколько лет девелопер стал одним из крупнейших застройщиков в Московском регионе и о перспективах стать публичной компанией

23.07.2018Ведомости

Игорь Евтушевский, совладелец группы «Самолет»

Евгений Разумный / Ведомости

Успех «Самолета» многие участники рынка связывают с административным ресурсом: среди акционеров компаний, входящих в группу, брат губернатора Подмосковья Максим Воробьев. А Игорь Евтушевский, акционер и гендиректор головной и других компаний группы объясняет рост бизнеса правильно выбранной финансовой моделью: девелопер не тратит деньги на покупку земельных участков и практически не привлекает кредиты.

«Наш рынок стал рынком покупателя»

– Поправки в закон о долевом участии в строительстве довольно жесткие. Как они повлияют на деятельность вашей компании?

– Любимый вопрос всех девелоперов. Конечно, немедленно ничего не произойдет ни с нами, ни с рынком. Мы все же опытные застройщики, адаптируемся под новые правила. Что касается рынка, то тут есть несколько моментов. Понятно, что сегодня власть крайне заинтересована в создании все более и более цивилизованных правил игры. И, наверное, новый закон этому поможет. Проблема в том, что эти новые правила, хотя и снижают финансовые риски, никак не учитывают риски девелопмента, а они-то никуда не денутся. Можно вспомнить китайский опыт, когда местные девелоперы строили целые города, им давали возможность их построить, а в итоге эти города были никому не нужны. Это риск именно девелопмента, а не финансов.

Ну и, по моему мнению, произойдет сжатие рынка. Сегодня в Москве и новой Москве задекларировано 570 застройщиков, которые продают жилье. На мой взгляд, 300, а может быть, и 400 уйдут, потому что они не способны как администрировать процесс, так и соответствовать необходимым финансовым требованиям. Соответственно, если рынок сожмется по количеству застройщиков, то сожмется и по количеству создаваемого товара. И тут возникает первый тренд. Компании – лидеры рынка, такие как мы, заместят выбывших и будут предлагать на продажу больший объем. А второе – стоимость финансовых обременений явно при любом раскладе наложится на инвестиционную стоимость проектов. Приведет ли это к некоему выравниванию цены – пока на этот вопрос никто ответить не может. Но так как маржа у крупных застройщиков не такая большая, чтобы бесконечно наращивать издержки на создаваемый квадратный метр, они, скорее всего, будут переложены на потребителя. Нюансов много, но краткосрочно это приведет к падению предложения и росту цен.

– Руководство страны ставит своей целью увеличить объемы строительства до 120 млн кв. м в год. Как вы считаете, при таких изменениях в законодательстве это реально?

– Вырастет ли до этого объема и когда – вопрос сложный Мне кажется, что через год-два рынок скорее опять вернется к 60 млн кв. м, а может, даже сожмется до 45–50 млн.

– А покупателей-то эти поправки защитят?

– Да, защитят. Для этого все и делается, и мы поддерживаем действия государства. Но при этом, повторюсь, риски девелопмента останутся. Сравните с банками: несмотря на все, что было сделано в отрасли, риски для вкладчиков остаются. Анализируя европейский опыт, я вижу там более сложные схемы, когда федеральная земля и местный муниципалитет делят риски застройщика, страхуя каждый свой риск, но разделяя его.

Также важно понять, что будет с конкуренцией на рынке. Ведь именно конкуренция привела к мощнейшим изменениям на нашем рынке. Я, как человек, который интересуется общественной жизнью, считаю, что это большое дело для граждан и страны – что наш рынок стал рынком покупателя. Мы раньше об этом и не задумывались, но сейчас куча нюансов, которые позволяют бороться за потребителя: отделка квартир, входные группы, сети, инфраструктура и многое другое. Это же целое достижение!

«Конкуренции с проектами мэрии Москвы не будет»

– Если взять Москву, не думаете, что с учетом программы реновации основным игроком тут будет сам город?

– Я читал интервью Марата Хуснуллина и Сергея Семеновича [Собянина]. Получается, что реально они [город] выйдут на коммерческий рынок только примерно через семь лет, может быть, шесть. До этого времени будут решаться вопросы с изъятием пятиэтажек, строительством квартир под переселение. Поэтому в ближайшей перспективе они вряд ли станут игроками на этом рынке. Все же крупнейшие застройщики развивают проекты комплексной застройки, а там маленькая маржа и очень привлекательные цены. Поэтому, на наш взгляд, не будет конкуренции с проектами мэрии Москвы. Я очень сомневаюсь, что они будут продавать свои проекты по 100 000 руб. за 1 кв. м или дешевле себестоимости в хороших районах, это просто неконструктивно. Скорее их ценник будет на уровне 150 000–180 000 руб. за 1 кв. м, а это уже другой сегмент. Наши клиенты до этой цены не дотягивают.

– Так у них же стоимость входа будет ниже. Разве нет?