Квартира или магазин: во что вложить пять миллионов

На рынке недвижимости оформилась категория игроков с целыми микроинвестиционными портфелями

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»

10.07.2018Для Ведомостей

Прослушать этот материал

Идет загрузка. Подождите, пожалуйста

Поставить на паузу

Продолжить прослушивание

Еще пять лет назад под «микроинвесторами» подразумевались люди с капиталом 30–35 млн руб. Сейчас цена вопроса кардинально изменилась – будущее рынка коммерческой и жилой недвижимости за «людьми с пятью миллионами». Однако сам вопрос – куда теперь вкладываться с учетом повышения рисков и общим снижением привлекательности недвижимости – остается открытым.

Стойкий бастион накоплений

Квартира по старинке остается главным бастионом его накоплений для россиян. Из-за введения новых требований к застройщикам, резкого ухудшения финансового самочувствия девелоперов и относительной доступности ипотеки в этом году инвесторы чаще покупали квартиры на вторичном рынке для последующей сдачи их в аренду.

Из достоинств такой инвестиции – расположение в обжитых районах, понятный механизм инвестирования, отсутствие необходимости ждать завершения строительства дома.

Из недостатков инструмента – амортизация, возможные проблемы с арендаторами и соседями. А главное – арендные цены на вторичном рынке не позволяют говорить об эффективности инвестиций.

Самая дешевая квартира в Москве в мае этого года сдавалась за 20 000 руб. В самом оптимистичном случае доход от аренды составит 5% годовых. Так что главный мотив подобного инвестирования – «обеспечить себе старость».

Как выгодней купить магазин

Введение платной парковки, городская политика с акцентом на туристов и пешеходный трафик, а также кризисные годы устроили революцию в сегменте стрит-ритейла в Москве. В сегмент вышла новая категория собственников – они покупают у старых владельцев часть помещений «внарезку» или все помещение целиком, но с партнерами.

Минусы очевидны. Обычно микроинвесторы не имеют возможности нанять профессионального управляющего. Сдать помещение сетевому бренду в долгосрочную аренду повезет далеко не всегда. Риски же с «мелкими» арендаторами крайне высоки: они могут не платить, могут просто исчезнуть, а могут исчезнуть «с последствиями». Так что собиравшемуся заработать собственнику придется делать капитальный ремонт и т. д.

В последние три года на рынок вышли новые группы микроинвесторов, ранее державшие средства в депозитах или ценных бумагах, но теперь решившие уйти в «реальную собственность». Их потенциал роста в сегменте коммерческой недвижимости оценивается инвестиционными фондами как очень высокий, однако развитие рынка ограничивается, в частности, большим количеством вопросов к налоговому законодательству в отношении краудфандинговых инструментов.

Хотя в Москве и Петербурге действует несколько проектов, предлагающих игрокам «войти в объекты» с совершенно разными суммами. Например, платформа Aktivo, которая тщательно отбирает лоты для партнеров. Предлагает практически беспроигрышные варианты, которые слишком дороги для самостоятельной покупки, но при профессиональном управлении останутся еще многие годы привлекательными для арендаторов и доходными для собственников. Так, один из лотов на сайте Aktivo – супермаркет в СВАО в Москве стоит почти 411 млн руб. При этом минимальный размер инвестиций составляет 419 000 руб. Обещанная первоначальная доходность составляет 12,7%, но владельцы платформы делают оговорку, что это «в среднем за 10 лет, до НДФЛ и на момент формирования фонда».

На рынке оформилась отдельная категория игроков с целыми микроинвестиционными портфелями. Но нехватка живых денег у таких небольших инвесторов, скорее всего, в итоге приведет к тому, что создавать специальные продукты для «людей с пятью миллионами» смогут лишь крупные инвестиционные фонды, способные «доложить в копилку недостающее».

Коворкинг теперь с удобствами

В России набирает силу тренд переноса рабочего места в удобную для сотрудника локацию. Так, по данным Regus, 43% работников хотели бы трудиться удаленно в режиме свободного графика, а уже к 2030 г. большинство квалифицированных менеджеров перейдут в режим удаленной работы.

На этом фоне все меньше предпринимателей хотят «вешать на шею» аренду постоянного офиса и выбирают гибкие офисные решения, включая коворкинги. По оценкам Regus, рынок коворкингов в 2017 г. вырос на 25%. Причем коворкинги выбирают теперь не только «прогрессивные стартаперы», но и «акулы бизнеса», например Сбербанк.

До 2017 г. войти в этот сегмент микроинвестору было довольно просто и недорого. На рынке был ряд интересных проектов, в которых инвесторы хвастались прибылью в 15% годовых. Однако современные арендаторы больше не хотят «стол и два жестких стула», требуя от коворкингов все большего сервиса. Теперь и этот сегмент остепенился: чем больше компания, предлагающая этот формат, тем меньше издержки, больше возможностей и больше прибыль.

Студенческий формат

Рост спроса на международное высшее образование продолжает привлекать институциональный капитал в европейское жилье для студентов. По данным Cushman & Wakefield, в 2017 г. объем инвестиций в специализированное студенческое жилье в Европе составил около 13,6 млрд евро, что на 29% больше, чем в предыдущем году.

В России на сегодняшний день нет ни одного объекта, целенаправленно построенного и функционирующего в качестве студенческого отеля, что, безусловно, создает потенциал для инвесторов. В итоге, по прогнозам консультантов, интерес в ближайшем будущем как раз будет представлять формат микроинвестирования. Однако в каком формате инвесторы будут заходить в подобные проекты – вопрос пока открытый.

Апартаменты выгоднее квартир

Увеличение доли микроинвесторов в сегменте апартаментов сегодня можно объяснить не только низкой стоимостью входного билета, но и постепенным «потеплением» к апартаментам законодательной базы. Кроме того, апартаменты «под инвестора» обычно отдаются уже готовыми к заселению, с отделкой, мебелью и техникой, что позволяет без дополнительных затрат на следующий день сдать их в аренду. А принимая во внимание доходность на уровне от 8 до 12% годовых, становится понятен рост интереса к этому сегменту частных инвесторов.

Кроме того, обслуживаемые апартаменты на 15–20% дешевле квартир. Но при этом они дороже с точки зрения аренды – за счет наличия профессиональной УК и отельной инфраструктуры. УК сама заинтересована в заполняемости – от этого напрямую зависит ее доход. Помимо этого у нее есть ряд недоступных для самостоятельного лизинга инструментов повышения доходности актива, будь то краткосрочная аренда, сотрудничество с корпорациями и проч.

Безусловный плюс такой модели для микроинвестора то, что его доход пассивный в прямом смысле слова. Участие в решении операционных вопросов сведено к минимуму. Кроме того, преимуществом являются различные программы гарантированной доходности, когда независимо от того, сдан лот инвестора в аренду или нет, ему выплачивается фиксированная сумма.

Следим за хостелами

Дешевое краткосрочное размещение без концептуального апломба и инфраструктуры сегодня тоже активно набирает обороты, а в некоторых городах (Москве, Санкт-Петербурге, Иркутске и Казани) вообще цветет пышным цветом и приносит очень неплохой доход.

В Москве и Петербурге стоимость входного билета в сегмент составляет 9–14 млн руб. (приобретение квартиры + перевод ее в нежилой фонд), рентабельность – около 30%, однако это цифры без учета платы посредникам – сервисам онлайн-бронирования типа Booking или Airbnb, которые забирают до 20% дохода. В сухом остатке получается 10–12% годовых, что все же очень неплохо, особенно в сравнении с 5% в жилом секторе. Но ситуация с хостелами стремительно меняется: год назад был принят закон, запрещающий размещение хостелов в жилых домах, но из-за чемпионата мира по футболу власти временно отложили его введение. Очевидно, что, как только соревнования закончатся, законодатели вернутся к этому вопросу.